Direito Imobiliário

2. Serviços prestados pelo escritório na esfera judicial.

2.1. Ação de retificação de área.

A ação de retificação de área é um procedimento jurídico utilizado para corrigir discrepâncias ou erros nas informações de registros imobiliários, particularmente referentes à descrição da área de um imóvel. Esse tipo de ação pode ser necessário quando há divergências entre a área real do terreno e a área registrada, o que pode ter ocorrido por erros de medição, transcrições incorretas ou imprecisões em documentos históricos.

O processo de retificação geralmente envolve a apresentação de um pedido ao cartório de registro de imóveis, acompanhado de documentos que comprovem a necessidade da correção, como laudos técnicos de engenheiros ou agrimensores. O cartório, então, analisa o pedido e, se tudo estiver em conformidade, procede com a alteração dos registros.

Em casos em que há oposição de terceiros ou conflitos sobre os limites do imóvel, pode ser necessário ingressar com uma ação judicial. Neste contexto, o juiz avaliará as provas apresentadas e poderá determinar a realização de perícias para decidir sobre a retificação.

A ação de retificação de área é importante para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias, pois assegura que os registros reflitam a realidade física dos imóveis, evitando futuros litígios e problemas de titulação.

2.2. Ação reivindicatória.

A ação reivindicatória é um tipo de ação judicial prevista no Direito Civil brasileiro, destinada ao proprietário de um bem imóvel que teve a posse do bem esbulhada (ou seja, foi despojado de sua posse de forma injusta) e busca reavê-lo de quem o detém indevidamente. 

Esse tipo de ação se fundamenta no direito de propriedade e requer a demonstração de três elementos essenciais: a prova da propriedade do imóvel (geralmente por meio de registro em cartório), a identificação precisa do bem reivindicado, e a prova da posse injusta por parte do réu.

Na ação reivindicatória, o proprietário (autor) pleiteia a restituição do bem e pode ainda solicitar indenização por eventuais danos causados durante o período em que esteve privado da posse.

A ação é regulada pelo Código de Processo Civil e pelo Código Civil, e o processo judicial envolve etapas como a petição inicial, contestação, instrução probatória e sentença. A decisão pode ser favorável ou não ao proprietário, dependendo das provas apresentadas e da análise jurídica feita pelo juiz.

2.3. Ação de desapropriação.

A desapropriação é um mecanismo jurídico pelo qual o poder público retira a propriedade privada de um indivíduo ou empresa, transformando-a em propriedade pública, mediante pagamento de justa indenização. 

Este processo é geralmente utilizado quando há necessidade de utilização do bem para fins de interesse público, como construção de estradas, escolas, hospitais ou outras obras de infraestrutura.

A desapropriação é regida por princípios constitucionais e legais que visam garantir que o procedimento ocorra de forma justa e equitativa, assegurando ao proprietário expropriado o direito à indenização prévia, justa e em dinheiro. 

No Brasil, a desapropriação é regulamentada pelo Decreto-Lei nº 3.365/1941, que estabelece os procedimentos a serem seguidos e as garantias aos proprietários.

A defesa do proprietário expropriado do seu bem em uma ação de desapropriação envolve contestar os argumentos apresentados pelo ente expropriante (geralmente um órgão governamental) que justificam a necessidade da desapropriação, tendo como principais pontos que podem ser abordados na defesa:

1. a) Falta de Interesse Público ou Social: Argumentar que a desapropriação não atende a um interesse público ou social conforme exigido pela legislação;

1. b) Inadequação ou Excesso da Medida: Questionar se a desapropriação é realmente necessária ou se há excesso, ou seja, se a área a ser desapropriada é maior do que o necessário para o projeto pretendido;
2. c) Avaliação do Imóvel: Contestar o valor oferecido pela indenização, apresentando uma avaliação própria do imóvel que demonstre que o valor proposto pelo ente expropriante está abaixo do valor de mercado;

1. d) Legalidade e Regularidade do Procedimento: Verificar se todos os procedimentos legais foram seguidos corretamente, incluindo prazos e notificações, e se o processo de desapropriação foi conduzido de forma justa e transparente;

1. e) Possibilidade de Alternativas: Apresentar alternativas à desapropriação que possam atender ao interesse público de maneira menos onerosa ou prejudicial ao proprietário.

2.4. Embargos de terceiros.

Os embargos de terceiros constituem uma ação judicial específica destinada a proteger o direito de posse ou propriedade de terceiros que se vejam ameaçados por atos decorrentes de uma execução judicial. 

Geralmente, são acionados quando um bem de um terceiro é incluído de forma equivocada no processo de execução, seja por constrição ou penhora. 

O objetivo principal dos embargos de terceiros é permitir que o terceiro prejudicado possa contestar essa inclusão, reivindicando seus direitos sobre o bem em questão.

Essa ação visa garantir a preservação da posse ou propriedade do terceiro, assegurando-lhe a oportunidade de participar do processo para defender seus interesses.

2.5. Ação de dano infecto.

A ação de dano infecto é um mecanismo jurídico disponível no direito brasileiro que visa proteger proprietários e possuidores de imóveis contra danos iminentes causados por obras ou atividades realizadas em propriedades vizinhas. 

O objetivo principal dessa ação é evitar que o dano ocorra, buscando uma medida preventiva que garanta a integridade do imóvel e a segurança do possuidor.

Em suma, a ação de dano infecto atua como uma ferramenta de defesa preventiva, permitindo que o interessado solicite a paralisação das atividades prejudiciais ou a implementação de medidas adequadas para evitar danos futuros, assegurando, assim, a proteção de seus direitos de propriedade e posse.

2.6. Ação de nunciação de obra nova.

A ação de nunciação de obra nova é um instrumento jurídico utilizado para proteger direitos relacionados a construções e edificações.

O principal objetivo dessa ação é evitar que uma obra em andamento cause danos ao direito de propriedade, posse ou vizinhança de terceiros. 

Através dessa ação, um vizinho ou qualquer pessoa que se sinta prejudicada pela construção pode requerer a suspensão da obra até que se verifique a regularidade da mesma, ou que sejam tomadas medidas para evitar os danos. Além disso, a ação busca garantir o cumprimento das normas urbanísticas e de construção, preservando a segurança e o bem-estar da comunidade.

A opção entre o uso da ação de dano infecto e da ação de nunciação de obra nova pelo fato das duas medidas jurídicas serem preventivas é distinção de suas finalidades:

A ação de Dano Infecto visa prevenir e evitar danos iminentes que podem ser causados por um imóvel vizinho. 

Exemplo: Um prédio em risco de desabamento que ameaça cair sobre o imóvel vizinho, permite ao proprietário deste último ingressar com a ação de dano infecto para que medidas preventivas sejam tomadas.

Já a ação de Nunciação de Obra Nova tem a finalidade de impedir a continuidade de uma obra nova que pode causar prejuízos ou violações ao direito de propriedade ou à segurança do imóvel vizinho, suspendendo, modificando ou demolindo a obra até que a questão seja resolvida judicialmente.

Exemplo: A construção de um prédio que viola normas de construção, como a invasão de limites legais, ou que apresenta risco de desmoronamento para propriedades vizinhas. O proprietário do imóvel afetado pode utilizar a nunciação de obra nova para suspender a obra.

2.7. Ação de demarcação.

A ação de demarcação refere-se ao processo legal e administrativo pelo qual se define oficialmente os limites de uma área de terra, geralmente envolvendo a criação de marcos físicos ou registros legais que delimitam as fronteiras de uma propriedade, território indígena, reserva ambiental ou qualquer outra área específica. Esse processo é fundamental para garantir a segurança jurídica, evitando conflitos sobre a posse e o uso da terra.

No contexto de territórios indígenas no Brasil, por exemplo, a demarcação é crucial para assegurar os direitos das comunidades indígenas às suas terras tradicionais, protegendo-as contra invasões e garantindo a preservação de suas culturas e modos de vida.

A demarcação pode envolver estudos técnicos, consultas às comunidades afetadas, e a homologação pelo governo para ser considerada válida e efetiva.

2.8. Ações referente à locação de imóveis urbanos:

Ações locatícias referem-se aos processos judiciais relacionados a contratos de locação de imóveis. Estas ações podem ser movidas tanto pelo locador (proprietário do imóvel) quanto pelo locatário (inquilino), dependendo da situação

2.8.1. Notificação judicial e/ou extrajudicial.

A notificação judicial e extrajudicial são instrumentos legais utilizados para comunicar oficialmente uma pessoa ou entidade sobre determinado ato ou decisão, garantindo o conhecimento formal e o respeito aos direitos legais de todas as partes envolvidas, bem como a constituição em mora do notificado.

Notificação Judicial: É realizada por meio de um oficial de justiça ou por carta precatória, com o objetivo de comunicar oficialmente uma decisão judicial ou convocar uma pessoa para participar de um processo judicial.

Notificação Extrajudicial: É feita por meio de um cartório ou tabelionato, sem a necessidade de intervenção judicial, com o propósito de formalizar atos ou comunicar decisões extrajudiciais.

2.8.2. Ação de despejo.

Movida pelo locador para recuperar a posse do imóvel em casos de inadimplência do locatário, término do contrato, infração contratual, entre outros motivos previstos na lei do inquilinato.

2.8.3. Ação renovatória.

Proposta pelo locatário para renovar o contrato de locação de imóveis comerciais, garantindo a continuidade do negócio, desde que cumpridos os requisitos legais.

2.8.4. Ação de consignação em pagamento.

É ação judicial movida pelo locatário para depositar o aluguel judicialmente, em casos em que o locador se recusa a receber o pagamento ou em situações de dúvida sobre quem deve receber.

2.8.5. Ação de entrega de chaves.

A ação judicial de entrega de chaves com objetivo locatício é um procedimento jurídico utilizado quando há um impasse na devolução do imóvel alugado pelo locatário ao locador. Esse tipo de ação é importante para formalizar a restituição do imóvel e proteger os direitos de ambas as partes envolvidas no contrato de locação.

O principal objetivo dessa ação é obter judicialmente a entrega das chaves do imóvel alugado pelo locatário ao locador. Isso pode ocorrer em diversas situações, como quando o locatário abandona o imóvel sem formalizar a devolução das chaves; há inadimplência e o locador precisa retomar a posse do imóvel; o locatário se recusa a entregar as chaves após o término do contrato. Também pode ser proposta pelo locatário em face do locador para estancar reflexos locatícios da locação, quando o locador se recusa a receber o imóvel em uma rescisão de locação unilateral por parte do locatário.

2.8.6. Ação revisional de aluguel.

É uma ação que pode ser proposta por qualquer uma das partes do contrato de locação com o objetivo de revisar o valor do aluguel, quando este se torna incompatível com os preços praticados no mercado. No caso do locar o objetivo é revisar para cima e no caso do locatário a revisão naturalmente é para reduzir o valor da locação.

2.8.7. Ação de exoneração de fiança.

A ação de exoneração de fiança locatícia é um processo judicial pelo qual o fiador busca se liberar das obrigações decorrentes de um contrato de locação. No contexto de um contrato de aluguel, o fiador é a pessoa que garante ao locador o cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário, como o pagamento do aluguel e outras despesas. Quando o fiador deseja deixar de ser responsável por essas obrigações, ele pode entrar com uma ação de exoneração de fiança. 

As principais razões para essa ação podem incluir a alteração das condições econômicas do fiador, a modificação do contrato de locação sem o seu consentimento, ou outros motivos pessoais.

Caso seja aprovada a exoneração, o fiador ainda se mantém responsável por um período adicional, geralmente 120 dias, para que o locador possa encontrar um novo fiador ou outra forma de garantia. 

Durante esse tempo, o fiador continua sendo responsável pelas obrigações do contrato de locação até que se efetive sua exoneração. Este processo é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que estabelece os direitos e deveres das partes envolvidas em um contrato de locação no Brasil.

2.8.8. Ação de adjudicação.

A adjudicação é um ato jurídico pelo qual a propriedade de um bem é transferida a uma pessoa ou entidade por decisão judicial ou administrativa. Esse processo geralmente ocorre em situações como execuções fiscais, leilões judiciais ou desapropriações. 

Na execução fiscal, por exemplo, quando um devedor não paga uma dívida, seus bens podem ser adjudicados para satisfazer o credor. Em um leilão judicial, se o bem não recebe ofertas ou as ofertas não atingem o valor mínimo estipulado, o bem pode ser adjudicado ao credor ou ao Estado. 

A adjudicação garante que o bem passe legalmente para o novo proprietário, encerrando o litígio ou processo administrativo em questão.

2.9. Ação de resolução contratual por inadimplemento, arras (sinal) e contratos imobiliários.

A ação de resolução contratual por inadimplemento, arras (sinal) e contratos imobiliários envolve questões fundamentais do direito civil relacionadas à compra e venda de imóveis. Quando uma das partes descumpre suas obrigações contratuais, a parte prejudicada pode recorrer à resolução do contrato, buscando restabelecer suas condições anteriores à celebração do acordo.

As arras, também conhecidas como sinal, são valores ou bens dados como garantia de que o contrato será cumprido. Em caso de descumprimento, as partes precisam lidar com as consequências legais das arras, que podem ser compensadas ou devolvidas conforme o que foi estipulado contratualmente.

Nos contratos imobiliários, especialmente, a resolução por inadimplemento pode ser requerida quando há falha no pagamento do preço ou outras obrigações essenciais. A legislação brasileira, por exemplo, prevê que a parte prejudicada pode pleitear a resolução do contrato e, em alguns casos, também buscar indenizações por perdas e danos.

Portanto, essa área do direito civil exige uma análise cuidadosa das cláusulas contratuais, das circunstâncias do inadimplemento e das possibilidades de reparação, buscando sempre equilibrar os interesses das partes envolvidas e promover a justiça contratual.

2.10. Ação de Imissão na posse.

A ação de imissão na posse é um instituto do direito civil brasileiro utilizado para garantir a posse de um bem imóvel ao seu legítimo proprietário ou adquirente, quando este não consegue obtê-la de forma voluntária. Trata-se de uma medida judicial que visa assegurar ao novo proprietário o direito de tomar posse efetiva do imóvel, geralmente após a conclusão de um processo de compra e venda ou outra forma de aquisição.

A ação de imissão na posse é especialmente útil quando o antigo possuidor se recusa a entregar o imóvel ou quando existem obstáculos que impedem a posse direta pelo novo proprietário. Ao ingressar com essa ação, o autor deve comprovar seu direito de propriedade, apresentando documentos como a escritura pública de compra e venda registrada no cartório de imóveis.

O processo segue os trâmites normais de uma ação judicial, podendo envolver citação, defesa e produção de provas. Caso a decisão seja favorável ao autor, o juiz expedirá um mandado de imissão na posse, que será executado pelo oficial de justiça, garantindo assim ao proprietário o acesso e a posse direta do bem.

2.11. Ação redibitória.

A ação redibitória é um instrumento jurídico previsto no Código Civil brasileiro, utilizado quando um comprador descobre vícios ocultos em um bem adquirido.

Esses vícios são defeitos que não eram aparentes ou facilmente detectáveis no momento da compra e que tornam o bem impróprio para o uso a que se destina ou diminuem seu valor. 

Nestas hipóteses o comprador tem o direito de exigir a rescisão do contrato, com a devolução do preço pago e das despesas incorridas, ou a diminuição proporcional do preço. 

Esse tipo de ação visa proteger o comprador contra fraudes ou falta de transparência na transação, assegurando-lhe uma reparação justa. É importante ressaltar que o prazo para a propositura da ação redibitória é de trinta dias para bens móveis e um ano para bens imóveis, contados a partir da data da entrega do bem.

2.12. Ação de indenização em face de construtora por defeitos de construção.

A ação indenizatória em face de construtora por defeitos de construção é um processo judicial em que o proprietário de um imóvel busca reparação por problemas estruturais ou funcionais atribuíveis à construtora responsável pela edificação. Esses defeitos podem incluir falhas como infiltrações, rachaduras, problemas elétricos e hidráulicos, entre outros, que comprometam a segurança, a habitabilidade e o valor do imóvel.

Para ingressar com essa ação, o proprietário deve comprovar a existência dos defeitos, geralmente por meio de laudos técnicos elaborados por profissionais qualificados. Também é necessário demonstrar que os problemas decorrem de falhas na construção, uso de materiais inadequados ou má execução dos serviços pela construtora.

O prazo para mover essa ação pode variar, dependendo da legislação local, mas geralmente envolve um período de garantia estabelecido pelo Código Civil ou pelo Código de Defesa do Consumidor. Caso a ação seja julgada procedente, a construtora pode ser condenada a realizar os reparos necessários, ou, se não for possível, a pagar uma indenização correspondente ao dano causado. Além disso, o proprietário pode solicitar indenização por danos morais e materiais decorrentes dos transtornos causados pelos defeitos de construção.

2.13. Ação de revisão de contratos imobiliários.

A ação de revisão de contratos imobiliários é um instrumento jurídico utilizado para analisar e, se necessário, alterar cláusulas de contratos imobiliários que se tornaram onerosas ou desequilibradas para uma das partes. Essa ação pode ser requerida quando há desequilíbrio econômico-financeiro, abuso de direito, cláusulas abusivas, ou fatos supervenientes que tornem a execução do contrato excessivamente onerosa para uma das partes.

No contexto imobiliário, isso pode incluir contratos de compra e venda, locação, financiamento, e outros relacionados a imóveis. O objetivo principal é garantir a equidade e a justiça contratual, mantendo o equilíbrio das obrigações e direitos pactuados.

2.14. Ação anulatória de leilão.

A ação anulatória de leilão é um instrumento jurídico utilizado quando há contestação da legalidade ou regularidade de um leilão realizado. 

Geralmente, essa ação é movida pelo devedor ou proprietário do bem leiloado, buscando invalidar os efeitos do leilão e reverter a situação anterior à hasta pública.

Os motivos para uma ação anulatória de leilão podem incluir falhas procedimentais no processo de execução, irregularidades na publicidade do leilão, ausência de notificação adequada das partes envolvidas, ou outras violações aos direitos fundamentais dos interessados.

Para ter sucesso, o autor da ação precisa comprovar perante o tribunal que houve algum vício grave que comprometeu a legalidade do leilão, resultando em prejuízo injusto para ele. Os tribunais avaliam cada caso com base nas provas apresentadas e nas normas legais aplicáveis, podendo decidir pela anulação do leilão e pela restauração dos direitos do autor sobre o bem leiloado.

Em suma, a ação anulatória de leilão é um recurso judicial importante para proteger os interesses dos devedores ou proprietários que se sentem prejudicados por irregularidades no processo de execução ou no próprio leilão do seu bem.

2.15. Ação de execução de débitos condominiais.

A ação de execução de débitos condominiais é um procedimento judicial pelo qual o condomínio busca recuperar os valores devidos pelos condôminos inadimplentes. 

Inicia-se com a apresentação de uma petição inicial detalhando os valores devidos, acrescidos de juros, multas e honorários advocatícios, sendo o devedor citado para pagar o débito em 3 (três). 

Caso não pague neste prazo, o condômino-devedor, responsável pela unidade inadimplente terá que justificar a sua impossibilidade através de embargos à execução. 

Caso não ocorra o pagamento ou a apresentação de defesa, segue-se a penhora de bens, incluindo a própria unidade habitacional devedora para posterior leilão judicial, visando à quitação do débito.

A execução de débitos condominiais é regida pelo Código de Processo Civil e pela convenção do condomínio, garantindo ao condomínio os meios legais para cobrar os valores devidos e assegurar a sustentabilidade financeira do empreendimento.

2.16. Ação de divisão de terras.

A divisão de terras é um procedimento legal e administrativo que ocorre geralmente em contextos agrários ou de propriedade. Esse processo visa redistribuir parcelas de terras entre indivíduos ou entidades, com o objetivo de promover uma distribuição mais equitativa, resolver disputas de propriedade, ou facilitar o desenvolvimento econômico e social das áreas envolvidas. 

Pode ser regulamentada por leis específicas que determinam critérios para a divisão, como tamanho das parcelas, métodos de avaliação e direitos de posse.

2.17. Ação de extinção de condomínio.

A ação de extinção de condomínio é um procedimento jurídico utilizado quando indivíduos são coproprietários de um mesmo imóvel e desejam encerrar essa condição.

Geralmente ocorre quando há discordância sobre o uso, gestão ou venda do bem compartilhado. Nesse processo, o objetivo é dividir o imóvel de maneira equitativa entre os coproprietários, ou vendê-lo e distribuir o valor obtido conforme suas cotas de participação.

É um meio legal para resolver conflitos de interesses e garantir a partilha justa dos direitos sobre a propriedade em questão.

2.18. Ação de reintegração de posse.

A ação de reintegração de posse é um procedimento jurídico pelo qual o proprietário de um imóvel busca reaver a posse do mesmo quando este está ocupado por terceiros sem sua autorização. 

Geralmente, é utilizada quando ocorre invasão de propriedade, seja por ocupação ilegal, uso indevido ou não pagamento de aluguéis. 

O processo envolve a notificação dos ocupantes, seguida de uma ação judicial para que seja determinada a desocupação do imóvel, garantindo assim o direito de posse ao proprietário legítimo.

A ação reivindicatória difere da ação reivindicatória pois aquela foca no direito de propriedade sobre o bem, declara o direito de propriedade, enquanto a ação de reintegração de posse foca na posse direta do bem, visa restabelecer a posse direta.

2.19. Ação de manutenção de posse.

A ação de manutenção de posse é um instrumento jurídico utilizado quando alguém está na posse de um bem imóvel ou móvel e sofre uma tentativa de esbulho (perda da posse). O objetivo principal desta ação é assegurar a manutenção da posse, ou seja, garantir que o possuidor continue a deter o bem, sem ser molestado por terceiros. Geralmente, a ação é rápida e busca uma decisão judicial que impeça o esbulho ou restitua a posse ao possuidor legítimo.

2.20. Ação de interdito proibitório.

A ação de interdito proibitório é uma ação judicial preventiva utilizada para proteger alguém contra a iminência de uma ameaça de turbação ou esbulho na posse de um bem.

Visa evitar que o possuidor seja despojado ou perturbado em sua posse de forma injusta.

A ação pode ser movida, portanto, quando há uma ameaça iminente de violação da posse, sendo importante para garantir a tranquilidade e a segurança jurídica do possuidor.

2.21. Ação da usucapião.

A usucapião é um instituto jurídico que permite adquirir a propriedade de um bem por meio da posse prolongada, pacífica e contínua, que pode variar de cinco a vinte anos dependendo do caso e da jurisdição desde que atendidos determinados requisitos legais.

Durante esse período, o possuidor deve agir como verdadeiro proprietário, sem oposição do verdadeiro dono e cumprindo as demais exigências legais. 

Após o prazo estabelecido e a demonstração dos requisitos necessários, o possuidor adquire o direito de propriedade do bem por meio de um procedimento judicial específico, garantindo-lhe segurança jurídica sobre a posse adquirida.

O procedimento da usucapião pode também ser feito de forma extrajudicial, observados os requisitos legais.

2.22. Incorporação imobiliária.

A incorporação imobiliária é um processo pelo qual um empreendedor ou empresa, denominado incorporador, planeja e executa a construção de edificações em um terreno, com o objetivo de vendê-las posteriormente. 

Esse empreendimento envolve desde a concepção do projeto arquitetônico até a obtenção das licenças necessárias para a construção e a venda das unidades imobiliárias. O incorporador assume o risco financeiro e técnico da obra, podendo financiar o projeto por meio de recursos próprios, de investidores ou de financiamentos bancários. A atividade de incorporação imobiliária é regulamentada por legislações específicas em cada país, visando proteger tanto os investidores quanto os futuros proprietários dos imóveis.

2.23. Outras ações e procedimento administrativos.

O escritório Marcelo J. Luz Sociedade Individual de Advocacia está devidamente capacitado para atendê-lo, com profissionais altamente qualificados que prezam por um atendimento de excelência em todas as ações e procedimentos administrativos acima. Conte conosco, será um prazer atendê-lo.